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C’est une "douloureuse" nouvelle que beaucoup ont reçue dans leur boîte aux lettres ces dernières semaines : l’invitation à payer le précompte immobilier est une des mauvaises nouvelles dont les propriétaires Belges se passeraient bien.
Le précompte immobilier, c'est la taxe qui rapporte le plus aux communes. En 2024, année électorale, les communes ont été prudentes et n’ont pas augmenté les centimes additionnels. Cela pourrait changer en 2025, après l’installation des nouvelles majorités. L’indexation du revenu cadastral, elle, a continué (4% cette année et sans doute 3% l’an prochain).
Qu'est-ce que ce précompte ?
Le précompte immobilier est un impôt à payer chaque année sur les biens immobiliers. C’est une sorte de taxe sur la propriété. Le calcul du précompte immobilier s’effectue sur la base du revenu cadastral indexé. C’est à la base un impôt régional, mais ce sont les centimes additionnels appliqués en plus par les provinces et les communes qui en constituent désormais la majeure partie.
Qui doit le payer ?
Toute personne qui, au 1er janvier de l’année, est détentrice d’un "droit réel" sur l’habitation, doit payer le précompte immobilier. Un locataire ne doit pas le payer et le propriétaire ne peut pas répercuter son coût sur le locataire. En cas de nouvelle construction, l’année qui suit sa mise en service sera la première durant laquelle vous serez redevable du précompte immobilier.
Dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur (le propriétaire) peut tout à fait mettre à charge du locataire le paiement du précompte immobilier. Deux points d’attention: cette charge supplémentaire pour le locataire doit être prévue par contrat. Ensuite, le bailleur reste le seul tenu du paiement du précompte immobilier vis-à-vis de l’administration fiscale. Ceci implique que le bailleur ne pourra opposer son contrat de bail au fisc en cas de non-paiement du précompte immobilier. Pour éviter toute confusion, l'UCM conseille de maintenir le paiement du précompte par le bailleur qui en réclamera le remboursement au locataire.
Comment le montant est-il calculé ?
L’impôt, qui est régional, consiste en un pourcentage, fixé par chacune des régions, du revenu cadastral. 1,25% pour la Wallonie et Bruxelles, 3,97% en Flandre. A cet impôt régional s’ajoutent des "centimes additionnels" au niveau provincial et communal. Chaque province et chaque commune peuvent fixer le taux applicable.
Pourquoi le montant à payer a-t-il tant augmenté ces dernières années ?
Deux raisons principales :
L’indexation du revenu cadastral : le revenu cadastral, c’est le revenu estimé pour une location du bien pendant un an. La dernière estimation date de 1979. Les prix ont augmenté, les logements ont évolué, et il n’a jamais été revu. C’est pourquoi avant les autres calculs, on applique au revenu cadastral une indexation, qui correspond à l’évolution du coût de la vie pendant la même période.
Or, la crise énergétique a fait flamber les prix de façon importante. Cette augmentation se voit avec un léger retard répercuté sur le revenu cadastral qui a bondi de 9,6% de 2022 à 2023 et qui augmente encore de 4% en 2024. Au total, sur les trois derniers exercices, le revenu cadastral aura augmenté considérablement, avec une hausse de plus de 17%. L'indexation du revenu cadastral fera grimper le précompte immobilier de plus de 3% en 2025.
Les centimes additionnels : c’est un impôt "complémentaire" de 13 à 42 fois la valeur de base. Cet impôt "additionnel" est devenu la principale part de ce que vous payez et la principale ressource fiscale des communes. De ce fait, dans les années de crise, certaines communes ont été tentées d’augmenter encore le taux de centimes additionnels et donc votre facture finale. En 2024, pas de taxes communales en hausse... mais peut-être en 2025.
