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Le 13 juillet 2021 marquait le début d'inondations sans précédent en Wallonie, qui feront 39 victimes et près de 100.000 sinistrés. Cette catastrophe a entraîné de grandes conséquences, tant au niveau humain qu'économique. Pourtant, trois ans plus tard, le marché immobilier se porte étonnamment bien dans les régions sinistrées.
L'est du pays avait été durement touché par ces inondations, causant plus de 2,5 milliards de dommages matériels. Plusieurs dizaines de milliers d'habitations avaient été inondées, principalement en province de Liège. Une partie d'entre elles a été mise en vente rapidement après les événements et a tout de suite trouvé acquéreur. "Il y en a toujours qui vont chercher à tirer profit de la situation. Nous avons eu beaucoup de personnes intéressées. Il y a eu de plus en plus de demandes pour ce type de biens à rénover. En voyant ça, nous avons revu les prix à la hausse", explique Arnaud Caduta, agent immobilier de la région liégeoise.
Les maisons sinistrées et restées en l'état se vendaient alors plus facilement que les autres biens. La situation a surtout profité aux investisseurs qui pouvaient acquérir des biens à bas prix pour ensuite les rénover. Les vendeurs, eux, n'étaient pas perdants puisque la perte subie sur le prix de vente allait être compensée par les indemnisations des assureurs.
Une fois les investisseurs rassasiés, les particuliers ont recommencé à s'intéresser à l'immobilier dans ces régions inondables. Pour certains, il reste une barrière psychologique à franchir : "Il y a des gens qui ne veulent pas acheter dans ces zones. C'est un 'non' catégorique dès le départ. Mais il y en a pour qui c'est totalement envisageable. C'est assez tranché", indique Werner Effertz, agent immobilier à Chaudfontaine.
Mais selon les professionnels interrogés, la majorité de leurs clients n'était pas réticente à acheter dans les zones sinistrées. Ces régions ne sont donc pas complètement délaissées par les potentiels acheteurs qui semblent estimer qu'une telle catastrophe revêt un caractère exceptionnel. "Les gens n'ont pas oublié ces événements. Mais, quand on en parle avec eux, on se rend compte qu'ils pensent que l'origine était plus une erreur humaine et que ça ne devrait plus arriver", confie Arnaud Caduta.
Un bilan mitigé pour les nouvelles constructions
Pour les biens neufs construits dans ces régions, le bilan est moins positif. Dans la province de Liège comme dans toute la Wallonie, leur prix est très élevé. Le marché du neuf ne se porte, d'une manière générale, pas très bien en Belgique. Les acquéreurs qui ont des budgets plus élevés ont plutôt tendance à chercher dans d'autres zones qui proposent des prix similaires et qui écartent tout risque d'inondation.
Les évènements de 2021 ont plutôt eu un impact sur la constructibilité des terrains. Ce sont les pouvoirs locaux qui, après analyse de chaque cas, autorisent ou non la construction d'un immeuble. Cette décision est prise en fonction de la situation géographique du terrain, qui peut potentiellement être exposé à un aléa d'inondation par débordement ou par ruissellement.
Mais selon Ludovic Guiot, dont l'une des agences a été inondée, ce risque est relatif si l'aménagement du terrain et de l'immeuble est réfléchi. "Dans ces régions, les autorités sont plus attentives à la manière dont les bâtiments sont construits. Elles imposent plus de conditions qu'auparavant", explique l'agent immobilier. Certaines adaptations peuvent ainsi être requises comme la surélévation de la maison, ou un travail sur la perméabilité des pourtours du bien. Mais ces aménagements entraînent un surcoût de construction qui amènent les promoteurs à réduire leurs marges bénéficiaires pour pouvoir vendre.
Un impact minime sur le marché Le marché immobilier n'a donc pas anormalement ralenti depuis le mois de juillet 2021. Selon Renaud Grégoire, le porte-parole de la Fédération du Notariat, les inondations n'ont pas eu d'impact significatif sur le marché. "Mais aucune étude précise des prix n'a été réalisée pour réellement comparer la situation entre les différents quartiers, voire les différentes rues d'une même commune", précise-t-il. D'une manière générale, les prix des biens immobiliers continuent d'augmenter en Wallonie. En province de Liège, le prix moyen d'une maison est de 237.751€, soit 2% de plus qu'en 2023 et 11% de plus qu'en 2021, selon le baromètre de l'immobilier.
Les inondations ont tout de même eu un impact financier sur certaines parties du territoire puisqu'après la catastrophe, les acheteurs possédant un budget plus élevé se sont dirigés vers les régions plus en hauteur, qui n'avaient pas été sinistrées : "Les hauteurs ont été plus prisées et les biens ont pris de la valeur", affirme le gérant d'une agence immobilière.
